当前位置:钱柜娱乐 > 钱柜娱乐老虎机 >

高房价隐藏成本账 外国买家沦为?

发表于:2016-04-08< 来源:未知 本文标签:钱柜娱乐老虎机   点击:

  有种说法是,当你伸出一根指头别人时,会有三根手指反过来指向你。这句话尤其适合做类比,来描述那些在住房可负担性问题上指东摘西、大放厥词的家们。

  ACB News《澳华财经在线》报道,在,联盟党将外国投资者当成,联邦反对党则将打击目标放在运用负扣税的投资者身上。双方都有错,且彼此都知道。们其实很清楚最应该为住房成本高涨负责的是政策本身。

  这也是为何他们在回应这个问题时采取经典策略:花费长时间进行调查,频频召开新闻发布会,但是不采取有效行动,除了去不受欢迎的少数人。

  可负担性问题背后的成本账

  地产观察人士Terry Ryder评论称,外国投资者与使用负扣税的投资者就是房地产市场的规模较小的少数群体,是对于这个国家高企的住房成本几乎无法影响的人群。你可以在今天将这两类人清除掉,但到明天会发现住房成本还是那么高。

  在各大城市,房屋变得越来越小,成本在上升。在悉尼,据近期可获数据,一处房屋(housing block)的中间价是41万澳元,较去年上涨20%,的中间价上涨23.5%,而在珀斯为30万澳元。首府城市一块466平方米的房屋均价26.5万澳元。

  城市发展研究院(UDIA)本月早些时候公布的另一组数据,2010年悉尼典型的522平米房屋购买成本为293,250澳元,如今这一面积缩减到了454平米,但价格跳涨了50%,达到440,725澳元。这就是人们要面临的住房成本。

  新建住宅成本的40%是各级征收的税费。Ryder指出,该问题上曾做过无数研究,结论都差不多。这意味着如果一座房屋加地皮的售价是50万澳元,去除所有附着的费用后应该是30万澳元。

  家们肯定不会讨论这些,他们会卖弄性地夸耀如何打击了所谓富有投资者试图避税的行为,与此同时,继续从“现金奶牛”――房地产行业上收入。

  供应匮乏导致的高地价

  如何导致了高地价?从供应上做文章。Ryder指出,在,首领地的做法是“点滴注油”,一点点往市场发放土地,确保总有短缺存在来将价格维持在高位。

  ACB News《澳华财经在线》报道,近期在Throsby的新房屋拍卖会上,成交价较底价平均高出10.8万澳元。一处540平的地块售价是536,500元。九块面积仅315平的地块售价在340,000至356,000之间。时报报道称,“首领地在拍卖会上发放近百块小面积地块的做法受到改善住房可负担性拥趸者的强烈,称人为造成价格膨胀,除了富人谁也买不起地”。

  Ryder认为,的情况只是问题的缩影,地块高成本是所有负担性问题的根源所在。类似的事情也发生在。在住宅市场,一旦有地块发售,销售额就会飙升。新开发的郊区,譬如市的Muirhead,以及附近Palmerston市的Zuccoli区和Johnston区,有项目地块发售就会造成销售额大增,进而扭曲了整体数据。44, 16, 22, 155, 10, 4, 32, 131, 17 和 82 是过去三年中连续10个季度,Muirhead区住宅地块销售数量。

  这种销售数据上的不规律正是由新项目分阶段发放地块的做法造成的。新产品稀少,追求者众多。向市场“点滴注油”,价格居高不下。

  Ryder表示,在布里斯班、阿德莱德与霍巴特这样的首府城市,会发现有许多郊区现房中间价是30多万,也会有20多万。但在与却找不到。这些城市没有廉价的郊区,因为在住房供应。

  代表建筑商与开发商利益的机构认为,可负担性辩论的核心是有限的土地供应。作为开发商游说机构的UDIA称,类似的事情也发生在较大的城市,所以悉尼、与珀斯才会出现高地价,尽管使用的方法不同。

  住房产业协会首席经济学家Harley Dale敦促在住房供应与房产政策上展现出更强的魄力,应该注重增加供应,而非玩游戏。

  绿地项目开发竞争白热化

  对房地产开发商而言,地少,价高,竞争激烈,是正在上演的现实。

  ACB News《澳华财经在线》报道,近十年来处于Merrifield West 与 Lindum Vale之间的北部增长带掀起开发热潮,大型开发商Villawood、Stockland、MAB、Evolve与Moremac争相入足,可用地块日渐稀少。近日当地Mickleham上一座肉牛牧场挂牌出售,受到大型绿地项目开发商的热切关注。

  据称该农场覆盖三份所有权证,总面积214公顷,有开发2000套住宅的潜力,是今年进入市场的第二大地块。负责为卖方营销的中介对行情置评,只是强调,“这是北部最后一块大面积开发地块”。

  开发商卯足劲头争抢,地价水涨船高。据称在西的Tarneit,Central Equity近期购下一处105公顷地块,每公顷价格约100万澳元,澳交所上市的PEET在同地区花费了9000万澳元买下一处经部分开发过123公顷地块。

  目前澳全国住宅供应状况并不均衡。所在的维多利亚州是对于近年来人口及移民快速增多及住房需求激增回应较为强烈的地区,公寓建设活动迭起。据地产观察家Peter Wargent基于澳国家统计局(ABS)数据分析,过去四年内,人口稠密的维州新增供应占住房总量比例为7.8%,情况尚属良好。

  相比之下,在房价上涨最为激进的新南威尔士州,新增供应比例仅为4.6%,低于同期全国的供应增幅(6.4%)。去年四季度,新州仅增加了7400套新住宅。

  近四年各州住宅数量季度变化图,新州相对平缓(图表来源:PeteWargent)

  外国买家―最完美的“”

  Terry Ryder指出,土地供应有限、官僚主义以及税费造成住宅可负担性恶化。外国投资者则成了住房可负担性政策最完美的“”,因为他们不参与投票。

  供应短少,住房成本上升,导致的可负担性下降难以直观看到。在、、分析师的曲解与下,普通将买不起房的怨气投掷在竞争者身上,外国买家首当其冲。

  压力下,开发商也变得更加。中国开发商玉湖集团(Yuhu Group)在悉尼首个项目位于北悉尼的The Miller自3月19日启动一期发售,已经售罄。其声明提到,四个顶层的penthouse 300万澳元起售,全部卖给了本地人。一间72平米东北朝向的两居室售价为150万澳元,卖给本地人。

  援自澳相关,负责公寓营销的Ray White Projects的经纪人表示,营销材料一发出去就受到大量关注,一期公寓快速售罄表明悉尼市场的强劲程度。该人士亦强调,The Miller项目一期受到海外买家与本地买家同样关注。

  对外国买家的上,外资需求强烈推高房价是最普遍的看法。而关于外资涌入致使供应快速增加,一些地区公寓过剩,甚至出现“鬼城”的说法赢得不少眼球。

  面对房市纷繁的现状,种种动机和复杂情绪衍生出的结论令人难以信服。相比之下,数字逻辑显得更为可靠。

  外资作用冷思考

  澳新银行尝试从房市供需平衡趋势上分析。该行在最新发布的经济观察报告Economic Insight中做出测算,认为全国住宅短缺数量约近25万套,较早前的估计有所降低。其预测,未来几年短缺度有一定缓解,但距离结构性过剩还很远。(见下图)

  对于外资在房市的角色,澳新银行认为,近年来房地产市场获得的外国投资拉升,提振了新房建设活动。但是由于可获信息有限,外国投资对于住房供应、房市供需平衡的净影响很难量化。

  目前市场对于外资的关注点主要在对房价的影响上,但没有可靠和及时的数据能够提供支持,大部分观点都是基于零散信息。假设大部分外资购房行为都符合现行,可以说外资提振了新房供应,对于基础性需求几乎没有产生直接影响。

  其结论是,外资在供应侧的作用更为明显,可能缓解了主要首府城市供需平衡压力。